专家预计，2024年的房地产市场将继续处于转型和调整过程中。在楼市进一步分化的背景下，2024年的楼市调控更需要差异化的精细政策。

本报记者 李晓红
随着2023年步入尾声，2024年的房地产市场备受关注。
2023年，我国加大了对房地产市场的监管和调控力度，中央和地方相继出台了一系列调整优化政策，促进房地产市场的平稳发展。2024年，如何进一步调整优化政策，助力房地产市场健康发展？
政策调整优化持续推进
7月24日召开的中央政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要论断。随后，中央和地方接连出台政策，调整优化楼市调控，促进房地产市场平稳运行。近日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹表示，今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。
“调控政策起到了对冲下滑的积极作用，在供需两端都有成效。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国经济时报记者，在供给端，国企、央企积极拿地、开工，建筑类企业积极进入开发行业，并在销售排行榜上处于靠前的位置。在需求端，保交楼、降低购房门槛、降低购房成本等起到了稳定预期的作用。但由于前期积累的问题集中爆发，导致房企资金链紧张和楼市需求端疲弱等，调控政策效果有限。调控政策在供给侧的力度不够，比如广大新市民、年轻人、外来人口需求潜力很大，但没有起到逆势对冲行业下行的效果。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋告诉中国经济时报记者，2023年是我国房地产市场供求关系极速变化的一年，市场供求双方的心理预期发生重大变化，从而直接影响了市场的活跃程度。2023年，各级政府出台了大量的政策，依旧没有使得市场出现大的结构性反转，市场观望情绪较浓。
展望2024年，房地产市场能否进一步企稳回升？
赵大旋认为，2024年的房地产市场将继续处于转型和调整过程中。一方面，早期通过“高周转，高负债”经营的企业将逐渐被淘汰，房地产市场历史问题被逐步解决，市场信心逐步恢复。另一方面，房地产市场会出现分化，产品竞争力强的开发商，位置好、管理好、建设好的存量住房将会在市场上有更好的表现。
差异化的精细政策或成主要方向
在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，房地产发展新模式正在加快构建。
“2024年，我国的房地产政策应更加积极地促进房地产市场的重大转型，从土地供给、规划建设和金融支持等方面满足市场的期待。”赵大旋表示。
赵大旋建议，首先，从土地供给来看，应该更加注意因城施策和因地施策。对于一些新房销售压力较大的城市，应该减缓土地供给速度。对于一些新房供给存在结构性错配的城市，应该挖掘土地供给潜能，尽可能朝着满足人民群众美好需求的方向供给优质地块。其次，从规划建设看，越是在房地产市场下行的时候，越要密切关注项目烂尾、新房建筑质量问题，通过降低预售比例等措施，使开发商提高开发质量，提升市场信心。最后，在金融方面，除了满足房地产企业的正常融资需求以外，还应切实降低购房的资金成本，建立更加灵活的房地产按揭抵押贷款市场。
李宇嘉认为，2024年，房地产政策的调整优化应该着重于供给侧。一是要在落实“三支箭”、白名单、“三个不低于”等方面有根本性措施。增进银企之间的信息透明度和互相信任，规范房地产企业财务行为和信息披露，杜绝企业违规挪用预售资金，杜绝项目之间资金流交叉，让金融机构能清晰地分析出项目实际债务和可控现金流。对于新增融资支持的房地产开发项目，要确保债务和债权独立，确保销售资金完全用于该项目交付和债务偿还，资金闭环运行，杜绝资产或资金被冻结、被划扣。二是要在配售型保障性住房、公租房、城中村改造等方面获得增量效果，将其与新市民、年轻人、外来人口、户籍无房户、新引入的人才、工薪阶层等中等收入、中低收入人群的住房需求对接起来，包括增量建设，尤其是存量盘活。
西南财经大学经济学院教授刘璐告诉中国经济时报记者，在楼市进一步分化的背景下，2024年的楼市调控更需要差异化的精细政策。首先，在房价整体较高的一线城市，可以进一步突出保障性住房，面向低收入人群或特定职业的人群提供床位性质的保障性宿舍类住房。对于置换类的改善型置业，可以从信贷、交易等多方面提供便利。不断完善和规范二手房的交易流程，保障人民群众的合法权益，维护二手房交易的正常市场秩序。其次，二线城市的楼市更需要因地制宜、灵活的调控政策。再次，三四线城市的楼市存在进一步下行的压力，可以通过发放补贴和税费优惠等措施，促进当地市场回暖。也可以结合春节假期做好返乡置业的配套服务，承接一二线城市楼市购买力的外溢。